房产贷款计算器

房屋抵押贷款

抵押贷款是以财产（通常是房地产）担保的贷款。贷方将其定义为借来支付房地产的钱。从本质上讲，贷方帮助买方向房屋卖方付款，买方同意偿还一段时间内借来的钱，年限一般为5~30年。每个月，买方都会向贷方付款。每月付款的一部分称为本金，即原始借款金额。另一部分是利息，即支付给贷方使用这笔钱的成本。可能涉及一个托管账户来支付财产税和保险的费用。在最后一次每月付款之前，买方不能被视为抵押财产的完全所有者。在我国，最常见的抵押贷款是传统的30年期固定利率贷款，占所有抵押贷款的70%至90%。抵押贷款是大多数人能够购买房屋的主要方式。

抵押贷款计算器组件

抵押贷款通常包括以下关键组成部分。这些也是抵押贷款计算器的基本组成部分。

• 贷款金额 - 从贷方或银行借入的金额。在抵押贷款中，这相当于购买价格减去任何首付。一个人可以借到的最高贷款金额通常与家庭收入或负担能力相关。要估算负担得起的金额，请使用我们的房屋负担能力计算器。
• 首付 - 购买的预付款，通常为总价的百分比。这是借款人支付的购买价格的一部分。通常，抵押贷款机构希望借款人投入 30% 或更多作为首付。如果借款人的首付低于30%，他们将可能被要求支付私人抵押贷款保险（PMI）。借款人需要持有此保险，直到贷款的剩余本金降至房屋原始购买价格的 80% 以下。一般的经验法则是，首付越高，利率越优惠，贷款获得批准的可能性就越大。
• 贷款期限 - 必须全额偿还贷款的时间。大多数固定利率抵押贷款的期限为 15、20 或 30 年。较短的期限，例如 15 年或 20 年，通常包括较低的利率。
• 利率 - 作为借贷成本收取的贷款百分比。抵押贷款可以收取固定利率抵押贷款 （FRM） 或可调利率抵押贷款 （ARM）。顾名思义，利率在FRM贷款期限内保持不变。上面的计算器仅计算固定费率。对于ARM，利率通常在一段时间内是固定的，之后将根据市场指数定期调整。ARM将部分风险转移给借款人。因此，初始利率通常比相同贷款期限的FRM低0.5%至2%。按揭利率通常以年利率（APR）表示，有时称为名义年利率或有效年利率。它是以定期利率乘以一年中的复利期数表示的利率。

与房屋所有权和抵押贷款相关的成本

每月抵押贷款通常占与拥有房屋相关的大部分财务成本，但还有其他大量成本需要牢记。这些费用分为两类，经常性和非经常性。

经常性成本

大多数经常性成本在抵押贷款的整个生命周期内和之后持续存在。它们是一个重要的财务因素。财产税、房屋保险和其他成本随着时间的推移而增加，这是通货膨胀的副产品。在计算器中，经常性成本位于“包括下面的选项”复选框下。计算器中还有可选的输入，用于“更多选项”下的年度百分比增长。使用这些可以产生更准确的计算。

非经常性成本

计算器没有解决这些成本，但它们仍然很重要。

成交成本——房地产交易结束时支付的费用。这些不是经常性费用，但可能很昂贵。抵押贷款的过户费用可能包括律师费、产权服务费、记录费、调查费、财产转让税、经纪佣金、抵押贷款申请费、积分、评估费、检查费、房屋保修、预付房屋保险、按比例缴纳的财产税、按比例的房主协会会费、按比例支付的利息等。这些费用通常落在买方身上，但可以与卖方或贷方谈判“信贷”。买家在 10，000 元的交易中支付约 400，000 元的总成交成本并不罕见。

初步装修——一些买家选择在入住前进行装修。装修的例子包括更换地板、重新粉刷墙壁、更新厨房，甚至大修整个内部或外部。虽然这些费用可以迅速增加，但装修费用是可选的，业主可以选择不立即解决装修问题。

杂项 - 新家具、新电器和搬家成本是购买房屋的典型非经常性成本。这还包括维修费用。

提前还款和额外还款

在许多情况下，抵押贷款借款人可能希望提前偿还抵押贷款，无论是全部还是部分，原因包括但不限于储蓄利息、想要出售房屋或再融资。我们的计算器可以考虑每月、每年或一次性的额外付款。但是，借款人需要了解提前支付抵押贷款的优缺点。

提前还款策略

除了完全还清抵押贷款外，通常还有三种主要策略可用于提前偿还抵押贷款。借款人主要采用这些策略来节省利息。这些方法可以组合使用，也可以单独使用。

支付额外款项 - 这只是超出每月付款的额外费用。在典型的长期抵押贷款中，早期付款的很大一部分将用于支付利息而不是本金。任何额外的付款都会减少贷款余额，从而减少利息，并允许借款人从长远来看更早地还清贷款。有些人养成了每月支付额外费用的习惯，而另一些人则尽可能支付额外费用。房屋贷款计算器中有可选的输入，包括许多额外付款，比较有或没有额外付款的补充抵押贷款的结果可能会有所帮助。

每两周还款一次 - 借款人每两周支付一次月还款额的一半。一年有 52 周，这相当于一年中 26 次付款或 13 个月的抵押贷款还款。这种方法主要适用于每两周收到薪水的人。他们更容易养成从每份薪水中抽取一部分来支付抵押贷款的习惯。计算结果中显示的是用于比较目的的双周付款。

为期限较短的贷款再融资 - 再融资涉及申请新贷款以偿还旧贷款。在采用这种策略时，借款人可以缩短期限，通常会导致较低的利率。这可以加快回报并节省利息。但是，这通常会对借款人施加更大的每月付款。此外，借款人在再融资时可能需要支付交易成本和费用。

提前还款的原因

额外付款具有以下优势：

降低利息成本 — 借款人可以节省利息，这通常相当于一笔可观的费用。

更短的还款期 — 缩短还款期意味着还款速度将比抵押贷款协议中规定的原始期限更快。这导致借款人更快地还清抵押贷款。

个人满足感——摆脱债务义务所带来的情绪幸福感。无债务状态还使借款人能够在其他领域消费和投资。

提前还款的弊端

但是，额外的付款也是有代价的。借款人在提前还清抵押贷款之前应考虑以下因素：

可能的提前还款罚款 - 提前还款罚金是借款人和抵押贷款机构之间的协议，很可能在抵押贷款合同中解释，该协议规定了允许借款人还清的内容和时间。罚金金额通常表示为提前还款或指定利息月数时未偿还余额的百分比。罚款金额通常会随着时间的推移而减少，直到最终逐步淘汰，通常在 5 年内。由于房屋出售而一次性还款通常免于提前还款罚款。

机会成本 - 提前还清抵押贷款可能并不理想，因为与其他金融利率相比，抵押贷款利率相对较低。例如，以 4% 的利率偿还抵押贷款，而一个人可以通过投资这笔钱来赚取 10% 或更多，这可能是一个重大的机会成本。

资金锁在房子里——投入房子的钱是借款人不能花在其他地方的现金。如果出现意外的现金需求，这最终可能会迫使借款人获得额外的贷款。

税收减免损失 - 借款人可以从他们的税收中扣除抵押贷款利息成本。较低的利息支付导致更少的扣除额。但是，只有逐项列出（而不是标准扣除额）的纳税人才能利用此福利。